Loi Scellier : régime transitoire et rabot de 15%

Suite au vote de la loi de finance 2012, il subsistait un doute sur l'application ou non du 2ème rabot de 15% sur les lois Loi Scellier et LMNP Bouvard.

L'administration vient de lever définitivement le doute avec la publication du Rescrit fiscal du 14 février 2012 :

"... l'article 83 de la loi de finances précitée prévoit l'application d'une réduction homothétique (« rabot ») de 15 % de l'avantage en impôt procuré par certains avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu. Cette réduction homothétique s'applique, pour les dépenses payées à compter du 1^er janvier 2012, notamment aux taux des réductions d'impôt dites « Scellier » et « Censi-Bouvard » ou « LMNP ».

Cela étant, afin de préserver l'équilibre financier des investissements engagés au plus tard le 31 décembre 2011 mais dont la réalisation effective n'intervient qu'au cours de l'année 2012, des mesures transitoires prévoient le maintien des réductions d'impôt précitées aux taux en vigueur au 31 décembre 2011.

Ainsi, les investissements qui font l'objet d'une promesse d'achat ou d'une promesse synallagmatique au plus tard le 31 décembre 2011, ne seront concernés ni par le « rabot » de 15 % ni par la diminution des taux des réductions d'impôt.

Il en va de même pour les logements acquis en l'état futur d'achèvement ayant fait l'objet d'un contrat de réservation enregistré chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2011 et donnant lieu à la signature d'un acte authentique d'achat au plus tard le 31 mars 2012.
..."

Voici les tableaux officiels de la réduction d'impôt Loi Scellier pour 2011 et 2012 :

Voici les tableaux officiels de la réduction d'impôt LMNP Censi Bouvard pour 2011 et 2012 :

Voici les tableaux officiels de la réduction d'impôt Scellier Outre Mer pour 2011 et 2012 :

Loi Scellier, LMNP, Outre Mer pour 2012...

Les jours passent, les déficits se creusent, et les niches fiscales trépassent...

Suites aux plans Fillon et aux multiples rabots sur les niches fiscales, les députés ont voté différentes dispositions qui ne seront pas sans effet sur le marché immobilier.

Si la nouvelle imposition des plus-values immobilière aura un impact probablement limité sur le marché immobilier, les nouvelles mesures de la loi de finance 2012 devraient avoir plus de conséquences, en attendant les mesures du prochain gouvernement après les élections présidentielles...

En attendant, les députés nous proposent, avant les propositions des sénateurs, les modifications suivantes (dont la suppression pure et simple des dispositifs Scellier et LMNP Censi Bouvard fin 2012) :

Ci après un tableau récapitulatif :

	Taux de réduction d'impôt
Loi de Défiscalisation	2011	PLF 2012
Scellier non BBC	13 %
Scellier Intermédiaire non BBC	23 %
Scellier BBC	22 %	13 %
Scellier intermédiaire BBC	22+10 %	13+8 %
LMNP Bouvard	18 %	11 %

Report des fractions de réduction d’impôt Scellier non imputées

Report des fractions de réduction d’impôt Scellier non imputées 

A. DISPOSITIONS INITIALES

Règle d’imputation.
La réduction d’impôt Scellier est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu. Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
Report.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt Scellier imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu'à la sixième année inclusivement.

B. DISPOSITIONS NOUVELLES

Mise en place d’une condition pour le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt Scelliernon imputées. L’article 82 de la loi de finances pour 2010 conditionne le bénéfice du report des fractions de réduction d’impôt Scellier qui n’ont pas pu être imputées au maintien en location du logement neuf au cours des années concernées.

Entrée en vigueur.
Cette disposition s’applique quelle que soit la date de réalisation de l’investissement immobilier neuf.
En pratique, cette nouvelle condition ne trouvera à s’appliquer qu’à l’expiration de la période d’engagement de location initiale ou prorogée dès lors que, pendant cette période d’engagement, le logement neuf doit nécessairement être donné en location pour ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal Scellier.

Remarque : lorsque le report des fractions de réduction d’impôt Scellier qui n’ont pu être imputées intervient à l’expiration de la période d’engagement de location initiale ou prorogée, il n’est pas exigé que le propriétaire du logement qui entend bénéficier de ce report respecte les plafonds de loyers et, le cas échéant, les plafonds de ressources des locataires auxquels est subordonné le bénéfice de la réduction d’impôt Scellier intermédiaire, ni que les revenus tirés de la location du logement soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans cette situation, il suffit donc que le logement concerné soit toujours donné en location, nue ou meublée (lmnp), au cours des années au titre desquelles le contribuable entend imputer la fraction de réduction d’impôt en report concernée.

Loi Scellier : Conditions de location

Location effective et continue d’un logement nu

1. La location du logement doit être effective et continue pendant la période d’engagement de location pour bénéficier de la réduction d'impôt Scellier, ce qui exclut les logements dont le propriétaire (ou les co-indivisaires) se réserve la jouissance, à quelque usage que cesoit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est associé.

Il en est de même des logements mis à la disposition d’un occupant à titre précaire, en l’absence de contrat de location, ou à titre gratuit, même pour une courte durée, pendant la période couverte par l’engagement de location.

2. En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location Scellier, le logement neuf doit être aussitôt remis en location jusqu’à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu’il a accompli les diligences concrètes (insertion d’annonces,recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne sont  pas dissuasives.

A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre
recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, le service doit procéder à la remise en cause de la réduction d’impôt obtenue.

3. Par exception, lorsque la vacance intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, il est admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si les
conditions suivantes sont réunies :
- le logement est en état d’être loué ;
- le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
- le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une
très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;
- le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

Acquisition en loi Scellier d’un local inachevé

Bénéfice de la loi Scellier lors de l'acquisition d’un local inachevé

L’acquisition à titre onéreux d’un local inachevé peut ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt Scellier.

A. NOTION DE LOCAL INACHEVE
Les locaux concernés s’entendent des locaux inachevés qui n’ont jamais été utilisés, ni occupés entre la date de leur acquisition et celle de leur achèvement. Il n’est toutefois pas nécessaire que la destination initiale du local acquis inachevé soit l’habitation. En revanche, une fois achevé, le local doit avoir la nature de logement au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l’habitation.

B. DATE D’ACQUISITION DU LOCAL
La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de locaux inachevés réalisées entre le 1er janvier 2009 et
le 31 décembre 2012. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat.

Le contribuable doit, en tout état de cause, avoir acquis le logement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Scellier.

C. DELAI D’ACHEVEMENT DU LOGEMENT
En principe, l’achèvement du logement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année
qui suit celle du dépôt de la demande de permis de construire. Par mesure de tempérament, il est toutefois admis que l’achèvement du logement puisse intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local inachevé.

Loi Scellier pour les logements que le contribuable fait construire

La défiscalisation Scellier s’applique aux logements que le contribuable fait construire. Il peut s’agir de constructions ex nihilo ou d’additions de constructions ou de surélévations (A).
Par ailleurs, les constructions réalisées sur sol d’autrui peuvent dans certains cas ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt Scellier (B).

A. NOTION DE CONSTRUCTION

1. Additions de construction
Les travaux d’addition de construction ou de surélévation réalisés sur un logement existant peuvent entrer
dans le champ de la réduction d’impôt Scellier, si les conditions prévues pour l’application de cette défiscalisation sont réunies. Il convient notamment que :
- les travaux aient fait l’objet, à compter de la date d’application de la réduction d’impôt Scellier, d’une demande de permis de construire. Il importe peu que l’acquisition ou la construction de l’immeuble existant soit antérieure à la date d’application du nouveau dispositif Scellier ;
- ces travaux se traduisent par la création d’un logement neuf au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17
du code de la construction et de l’habitation ;
- le nouveau logement constitue une unité d’habitation distincte des locaux existants. Ainsi, la construction
qui consisterait en l’agrandissement par adjonction de pièces supplémentaires à un logement loué ou destiné à
l’être n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt Scellier.

Sous ces conditions, il est possible qu’une addition de construction ou la surélévation d’un immeuble,
afférentes à des logements existants ayant bénéficié d’une déduction au titre de l’amortissement Robien, Périssol, etc..., ouvre droit à la réduction d’impôt Scellier.

2. Construction sur sol d’autrui : bail à construction et emphytéose
Les personnes qui font construire un logement sur un terrain ne leur appartenant pas, peuvent bénéficier
de la réduction d’impôt Scellier, s’il est établi que la construction réalisée leur appartient, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies.
Tel est le cas des personnes qui font construire un logement sur un terrain qui leur est donné à bail à
construction ou à bail emphytéotique. En effet, à défaut de stipulation contraire dans la convention, le preneur reste propriétaire, jusqu’à l’expiration du bail, des constructions qu’il édifie.

B. DISPOSITIONS COMMUNES

1. Date de réalisation de la construction
Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le
31 décembre 2012, d’un dépôt de demande de permis de construire ouvrent droit au bénéfice de la réduction
d’impôt Scellier.
La circonstance que le dépôt de la demande du permis de construire ait été réalisé par une personne
autre que le bailleur souscrivant l’engagement de location, ne fait pas obstacle à l’application de la réduction d’impôt Scellier. En tout état de cause, ce dépôt doit avoir été réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 pour que le logement puisse ouvrir droit à la réduction d’impôt Scellier.

Par ailleurs, la réduction d’impôt Scellier peut s’appliquer lorsque le contribuable est propriétaire avant
le 1er janvier 2009, du terrain sur lequel va être réalisée la construction du logement. Dans ce cas, le dépôt de la demande du permis de construire doit intervenir, en tout état de cause, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

2. Délai d’achèvement du logement
Pour bénéficier de la défiscalisation loi Scellier, l'achèvement de la construction doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du dépôt de la demande de permis de construire.

Défiscalisation loi Scellier : local transformé en habitation

L’acquisition à titre onéreux d’un local affecté à un usage autre que l’habitation suivie de sa transformation en logement ouvre droit à la réduction d’impôt en loi Scellier.

A. NOTION DE TRANSFORMATION

Il résulte de l’article 2 novodecies A de l’annexe III au CGI, reprenant les dispositions du 3° de l’article 2 novodecies de la même annexe, que les travaux de transformation s’entendent des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l’étaient pas auparavant.

Il en est ainsi lorsque les locaux affectés à un usage autre que l’habitation sont inadaptés à cet usage en raison de leur configuration. Tel est notamment le cas lorsque ces locaux ne comportent pas les équipements rendus nécessaires par les conditions modernes de vie (cuisine, salle de bains).
Les travaux de reconstruction et d’agrandissement sont présumés répondre à la définition de la
transformation donnée ci-dessus. A défaut de tels travaux, les acquisitions de locaux suivies de  ransformations ne sont éligibles à la réduction d’impôt, que si les travaux consistent au minimum en l’installation de l’équipement sanitaire élémentaire dans un local qui en était dépourvu.

L’opération ne peut conduire à la création d’un local à usage mixte (sauf exception particulière).
L’acquéreur qui réalise les travaux doit être en mesure de justifier du paiement effectif des travaux par la production de factures d’entreprises établies à son nom. En revanche, il n’est pas nécessaire que les travaux soient réalisés à son initiative.

B. NOTION DE LOCAL AFFECTE A UN USAGE AUTRE QUE L’HABITATION

1. Principe
Seuls les locaux affectés à un usage autre que l’habitation à la date de l’acquisition ou, s’ils étaient vacants à cette date, avant le début de la période de vacance sont éligibles à la réduction d’impôt. Il s’agit par exemple des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d’entrepôt, de grange, de hangar, etc.

L’acquisition d’un immeuble affecté à l’habitation mais vétuste ou inadapté aux conditions modernes de vie, suivie de la réalisation de travaux de reconstruction, d’agrandissement, de réparation et d’amélioration, ne saurait ouvrir droit au bénéfice du dispositif à ce titre. En effet, dans ce cas, la condition tenant à l’affectation du local à un usage autre que l’habitation n’est pas remplie.

En revanche, lorsque l’immeuble ne satisfait pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, l’investissement peut être éligible à la réduction d’impôt au titre de l’acquisition d’un logement en vue de le réhabiliter.

Le local ne doit être ni loué ni utilisé par l’acquéreur, même à un usage autre que l’habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation. Toutefois, cette condition est considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l’acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le local en vertu d’une mention expresse de l’acte portant transfert du droit de propriété.

2. Cas particuliers
Immeuble affecté à usage d’hôtel. Il résulte de la jurisprudence du Conseil d’Etat que des travaux ayant
pour objet de transformer en logements des chambres d’hôtel n’ont pas pour effet de transformer en locaux
d’habitation des locaux qui n’auraient pas été déjà qualifiables de locaux d’habitation.

Il s’ensuit que l’acquisition de locaux affectés à usage d’hôtel meublé ou de tourisme suivie de leur
transformation en logements destinés à la location n’ouvre pas droit à l’avantage fiscal au titre de l’investissement réalisé dans un local affecté à un usage autre que l’habitation. Elle peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, ouvrir droit au bénéfice de cet avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement acquis en vue de sa réhabilitation.

Transformation d’un immeuble mixte. L’acquisition d’un immeuble affecté pour partie à usage d’habitation
et pour partie à un autre usage suivie de sa transformation en immeuble affecté à usage exclusif d’habitation ne peut pas en principe ouvrir droit à la réduction d’impôt. Il en va différemment, toutes conditions étant par ailleurs remplies, uniquement dans le cas où un ou plusieurs logements pouvant faire l’objet d’une utilisation distincte sont créés sur les surfaces du ou des locaux antérieurement affectées exclusivement à un usage autre que l’habitation.

Transformation de dépendances en logements. L’acquisition de dépendances d’un immeuble, suivie de
leur transformation en logement n’ouvre droit à la réduction d’impôt que si ledit immeuble était, avant l’acquisition des dépendances, affecté à un usage autre que l’habitation.
A l’inverse, l’acquisition de dépendances (garages, greniers ou combles) situées dans un immeuble d’habitation ou dans un immeuble mixte et suivie de leur transformation en logement, n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt. Elles peuvent cependant, toutes conditions étant par ailleurs remplies, ouvrir droit au bénéfice de l’avantage fiscal au titre de l’acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation.

C. DISPOSITIONS COMMUNES

1. Date d’acquisition du local
La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage
d’habitation réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat. En revanche, la réduction d’impôt n’est pas accordée au titre de l’acquisition de tels locaux pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009, même s’ils font l’objet de transformation à usage d’habitation.

Enfin, les locaux qui étaient déjà la propriété du contribuable ou d’un membre de son foyer fiscal avant le 1er janvier 2009, n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.

2. Délai d’achèvement des travaux de transformation
L’achèvement des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième
année qui suit celle de l’acquisition du local destiné à être transformé. Ainsi, un local acquis en 2012 en vue d’être transformé en logement doit être achevé au plus tard le 31 décembre 2014.